Aktualisiert am 7. Oktober 2026 · Regeln von 2026 und Live-Marktzahlen
Immobilien schützen Ersparnisse vor der Inflation, bringen Miete und lassen sich an die Familie weitergeben. Das gilt überall. Was Nordgriechenland 2026 interessant macht, ist die Kombination aus niedrigen Einstiegspreisen, einer langen Saison, einer Stunde Transfer vom Flughafen und Steuerregeln, die private Eigentümer noch begünstigen. Hier ist der Fall Chalkidiki, mit Zahlen.
Warum überhaupt Immobilien
- Zwei Renditequellen. Der Wert einer gut gelegenen Immobilie steigt mit der Zeit, und währenddessen bringt sie Miete. Sparkonten schlagen die Inflation selten.
- In Euro bewertet. Eine Immobilie in Griechenland behält ihren Wert in einer starken Währung, was auch immer mit Ihrer Heimatwährung geschieht.
- Greifbar und vererbbar. Ein Haus ist ein Vermögenswert, den Ihre Kinder nutzen, vermieten oder verkaufen können.
- Ruhestand in der Sonne. Viele unserer Käufer vermieten das Haus zehn Sommer lang und ziehen im Ruhestand ein.
Warum Chalkidiki und nicht die Inseln
| Chalkidiki | Beliebte Inseln | |
|---|---|---|
| Anreise | Flughafen Thessaloniki, 1 Stunde mit dem Auto, ganzjährig | Saisonale Flüge oder Fähren |
| Saison | Mai bis Oktober, dazu Wochenenden aus Thessaloniki und dem Balkan das ganze Jahr | Juni bis September |
| Einstiegspreis | Wohnungen ab 100.000 €, Häuser ab etwa 200.000 € | Oft zwei- bis dreimal so viel für vergleichbare Häuser |
| Golden-Visa-Schwelle | 400.000 € | 800.000 € auf Mykonos, Santorini und den großen Inseln |
| Käufer | Griechen, Bulgaren, Serben, Deutsche, Rumänen: breiter Wiederverkaufsmarkt | Überwiegend internationaler Luxus |
Der Markt in Chalkidiki heute
Drei Halbinseln, drei Märkte. Kassandra (276 Angebote) hat die Sandstrände, die Resorts und die stärkste Vermietungsnachfrage. Sithonia (183) ist grüner und ruhiger, mit Villen und Grundstücken mit Meerblick. Aristotelis (65) auf der Athos-Seite hat die niedrigsten Quadratmeterpreise und große Grundstücke. Nea Propontida (56) ist der ganzjährige Gürtel von Thessaloniki, wo sich ein Haus zwölf Monate im Jahr vermietet.
Rendite: was Sie ehrlich erwarten können
Die saisonale Vermietung eines gut gelegenen Hauses in Strandnähe bringt typischerweise eine Bruttorendite von etwa 4–6 % des Kaufpreises pro Jahr, wobei der Eigentümer das Haus im Mai und Oktober selbst nutzt. Ganzjährige Vermietung bei Nea Moudania oder Polygyros bringt einen niedrigeren Satz, aber keine Leerstandsmonate. Dazu kommt: Die Preise an der Küste Chalkidikis steigen seit 2017 stetig, seit der Flughafen Thessaloniki Direktflüge aus Deutschland, Großbritannien und dem Balkan hinzugewonnen hat. Wir versprechen keine Wertsteigerung; wir zeigen Ihnen die Verkaufshistorie der Gegend, bevor Sie kaufen.
Steuern für Investoren 2026
- Kauf: Grunderwerbsteuer 3,09 % (Neubauten unter der MwSt.-Aussetzung bis 31. Dezember 2026 zahlen dasselbe), Notar und Anwalt je etwa 1 % zzgl. MwSt., Grundbuch etwa 0,5 %.
- Besitz: ENFIA, in Chalkidiki meist 2,5–10 € pro m², 20 % weniger, wenn das Haus versichert ist; eine kleine Gemeindeabgabe.
- Vermietung: Mieteinnahmen werden mit 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 35.000 €, 45 % darüber besteuert, nach einem Abzug von 5 %. Kurzzeitvermietung braucht eine Registrierungsnummer.
- Verkauf: keine Wertzuwachssteuer für Privatpersonen bis 31. Dezember 2026.
- Investoren außerhalb der EU: Eine Grunderwerbsteuer von 15 % wurde für Wohnimmobilienkäufe ab 1. Juli 2027 angekündigt. Sie ist noch kein Gesetz; ein Abschluss vor diesem Datum vermeidet die Frage.
Die vollen Kosten eines konkreten Kaufs berechnen →
Golden Visa
Eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m², die in Chalkidiki für 400.000 € oder mehr gekauft wird, gibt dem Käufer und seiner Familie eine fünf Jahre gültige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung ohne Mindestaufenthalt. Umwandlungen von Gewerbegebäuden und denkmalgeschützte Gebäude qualifizieren sich ab 250.000 €. Etwa ein Fünftel unserer Angebote liegt über der Schwelle; hier ansehen.
Wie wir mit Investoren arbeiten
- Briefing: Budget, Zweck (Eigennutzung, Vermietung, beides), Zeithorizont.
- Auswahl mit Fotos, genauen Lagen und, wo vorhanden, Vermietungshistorie vergleichbarer Häuser.
- Besichtigungen nach Halbinsel gebündelt, oder per Video.
- Unabhängiger Anwalt, Vorvertrag, Kaufvertrag: der Leitfaden in 8 Schritten.
- Nach dem Kauf: Hausverwaltung und Vermietung über Partner, wenn Sie möchten.
Häufige Fragen
Sind griechische Immobilien 2026 eine gute Investition?
Für ein Ferienhaus, das im Sommer auch Geld verdient, bietet Chalkidiki niedrigere Einstiegspreise als die Inseln, eine Stunde Transfer von einem internationalen Flughafen und eine lange Saison. Wertzuwächse privater Verkäufer sind bis 31. Dezember 2026 steuerfrei; Mieteinnahmen werden auf den ersten 12.000 € mit 15 % besteuert.
Welche Rendite kann ich mit der Vermietung eines Hauses in Chalkidiki erwarten?
Saisonale Vermietung (Mai–Oktober) gut gelegener Häuser in Strandnähe bringt typischerweise eine Bruttorendite von etwa 4–6 % des Kaufpreises; ganzjährige Vermietung bei Nea Moudania oder Polygyros bringt weniger, aber ohne Leerstandsmonate. Fragen Sie uns nach den Zahlen eines konkreten Objekts.
Wie viel muss ich investieren?
Derzeit ist der Einstieg eine Wohnung für 100.000 € in Kassandra; Häuser mit Garten in Meeresnähe beginnen bei etwa 200.000 €, Grundstücke bei etwa 100.000 €. Luxusvillen reichen bis in den Millionenbereich.
Qualifiziert sich eine Immobilie in Chalkidiki für das Golden Visa?
Ja, ab 400.000 € für eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² (Chalkidiki liegt außerhalb der 800.000-€-Zonen Attika, Thessaloniki, Mykonos und Santorini). Die Genehmigung gilt für die Familie und ist alle fünf Jahre verlängerbar.
Welche Steuern zahlt ein Investor?
Beim Kauf: 3,09 % Grunderwerbsteuer plus etwa 3 % Gebühren. Jedes Jahr: ENFIA (meist 2,5–10 € pro m²) und Einkommensteuer auf die Miete. Beim Verkauf: keine Wertzuwachssteuer für Privatpersonen bis Ende 2026.
Soll ich über eine Gesellschaft oder privat kaufen?
Beides ist möglich. Privates Eigentum ist einfacher und derzeit ohne Wertzuwachssteuer; eine Gesellschaft lohnt sich bei mehreren Objekten oder gewerblicher Vermietung. Entscheiden Sie das mit Ihrem Steuerberater vor dem Vorvertrag.
Möchten Sie die Zahlen für ein konkretes Objekt?
Senden Sie uns eine Objektnummer; innerhalb von zwei Werktagen erhalten Sie die Erwerbskosten, die jährlichen Steuern und eine ehrliche Mietschätzung.
Zahlen anfragen Immobilien in GriechenlandHalkidiki Properties, lokales Maklerbüro seit 2007. Die Marktzahlen aktualisieren sich automatisch aus unserer Datenbank. Zuletzt aktualisiert am 7. Oktober 2026.
